Comment faire un bail emphytéotique sans prendre trop de risque ?

Le bail emphytéotique est un type de contrat de location immobilière très peu connu des français. Se basant sur la mise en bail d’un terrain nu pendant une période de 18 à 99 ans, tout au long du contrat, le preneur jouit du droit réel immobilier. A cet effet, à tout moment, il peut mettre en hypothèque ou en sous location son contrat de bail.

Pour qui est destiné le bail emphytéotique ?

Si vous êtes un particulier qui souhaite effectuer un projet immobilier, le bail emphytéotique ne pourrait pas vous convenir. En principe, l’emphytéose est surtout destinée pour les professionnels. Un propriétaire d’un terrain agricole incapable de l’exploiter pourrait par exemple le soumettre à ce type de bail pour mieux faire fructifier son bien. Mise à part cela, ce bail pourrait aussi concerner l’aménagement d’une station service, d’un parking, d’un parc éolien ou photovoltaïque ou d’un terrain appartenant à une collectivité qui est non utilisé.

Bail emphytéotique : quelles sont les prérogatives de l’acheteur ?

Comme il a été dit plus haut, le preneur profite du droit réel immobilier. Et outre la cession et l’hypothèque, il a aussi le droit de bâtir ou surélever un bâtiment en fonction de ses besoins. Toutefois, malgré ces droits, il ne dispose pas de la prérogative d’entreprendre des activités qui dépassent un cadre légal (exemple : forage du terrain sans autorisation).                                                                         

Quels sont les risques avec l’emphytéose ?

Interdiction de reconduction tacite du contrat

Conformément à l’article L 451-1 du Code Rural, contrairement à un bail classique, avec l’emphytéose, il est impossible de reconduire tacitement le contrat. C’est à la fin du bail que les deux parties devraient discuter de la suite de leur collaboration. Et pour le preneur, ça pourrait présenter un risque majeur.

Le bailleur redevient propriétaire en fin de bail

A la fin du contrat, si le bailleur décide de ne plus renouveler le contrat, il redeviendrait propriétaire des lieux ainsi que du bâtiment qui y est érigé.

Comment réduire les risques avec ce type de bail ?

Bien avant de recourir à une emphytéose, le preneur devrait bien étudier son projet foncier. Pour ce faire, il faut qu’il analyse au préalable si ce bail serait plus rentable qu’un achat. Mise part cela, il ne faut surtout pas oublier de tenir en compte les risques géologiques et catastrophe naturelle aux alentours du terrain qu’on souhaite exploiter.