Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est aujourd’hui l’un des documents les plus scrutés dans le secteur immobilier locatif. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, il ne s’agit plus d’un simple document informatif : il conditionne directement le droit de mettre un bien en location. Propriétaires bailleurs, voici tout ce que vous devez savoir pour rester en conformité en 2026 et anticiper les échéances à venir.
Qu’est-ce que le DPE et pourquoi est-il obligatoire en location ?
Le diagnostic de performance énergétique est une étude technique qui évalue deux indicateurs clés d’un logement : sa consommation d’énergie (exprimée en kWh d’énergie finale par m² et par an) et ses émissions de gaz à effet de serre (exprimées en kg CO2éq/m²/an). Ces deux données se traduisent par deux lettres sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore).
Ce document est obligatoire pour toute mise en location d’un bien constituant la résidence principale du locataire, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou non meublé, d’un studio ou d’une maison individuelle. Il doit être réalisé avant la mise en location, intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) et annexé au contrat de bail. Le futur locataire doit donc en disposer avant la signature.
Depuis juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement : si les informations qu’il contient s’avèrent inexactes, le locataire peut demander des dommages et intérêts, voire l’annulation du bail. Cette évolution majeure renforce la responsabilité du bailleur et, par extension, l’importance de faire appel à un diagnostiqueur certifié et indépendant.
Qui peut réaliser un DPE pour une location ?
Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié par un organisme accrédité (COFRAC). Ce diagnostiqueur doit présenter des garanties de compétence, disposer d’une assurance de responsabilité civile professionnelle et exercer en toute indépendance : il ne peut avoir aucun lien avec le propriétaire, l’agence immobilière ou tout autre acteur de la transaction.
Depuis le 1er septembre 2025, chaque DPE comporte un QR code permettant de vérifier en ligne, sur le site de l’Ademe, la validité du diagnostic et la certification du professionnel qui l’a établi. Une seconde réforme, prévue courant 2026, ajoutera également un QR code sur le certificat du diagnostiqueur lui-même, renforçant encore la fiabilité de l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés.
Quelle est la durée de validité d’un DPE ?
Un DPE a une durée de validité de dix ans à compter de sa date de réalisation. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 (selon l’ancienne méthode de calcul) sont tous expirés ou en cours d’expiration : ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2024. En pratique, tout bailleur qui dispose encore d’un ancien DPE doit en commander un nouveau avant toute nouvelle mise en location.
Il est conseillé de ne pas attendre la dernière minute : un DPE à jour est une condition préalable incontournable, et son absence peut entraîner des complications juridiques lors de la signature du bail ou en cas de litige avec le locataire.
Les mentions obligatoires dans les annonces locatives
Depuis le 1er janvier 2022, toute annonce de mise en location doit obligatoirement afficher plusieurs informations issues du DPE :
- La classe énergie du logement (lettre de A à G, précédée de la mention « classe énergie »)
- La classe climat correspondant aux émissions de gaz à effet de serre
- Une estimation des dépenses annuelles d’énergie du logement
- Pour les logements classés F ou G : la mention obligatoire « logement à consommation énergétique excessive »
Cette dernière mention est particulièrement dissuasive pour les candidats locataires et peut freiner la commercialisation du bien. Sur les portails immobiliers en ligne, ces informations doivent apparaître de façon lisible et normalisée, sous forme de pictogrammes colorés reprenant l’échelle A-G.
Le calendrier d’interdiction de location selon le DPE
C’est l’aspect le plus structurant de la réforme pour les bailleurs. La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d’interdiction de location des logements classés les plus énergivores, aussi appelés passoires thermiques :
- Depuis janvier 2023 : les logements dépassant 450 kWh d’énergie finale par m² et par an (classe G+) sont interdits à la location pour tout nouveau bail.
- Depuis le 1er janvier 2025 : tous les logements classés G sont interdits à la location en France métropolitaine.
- Au 1er janvier 2028 : les logements classés F seront à leur tour interdits. La classe E deviendra le minimum requis.
- Au 1er janvier 2034 : les logements classés E seront interdits. Un bien devra être classé au minimum D pour être loué.
En 2026, la classe minimale requise pour mettre un logement en location est donc la classe F. Un bien classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Attention : les baux en cours ne sont pas immédiatement résiliés, mais le bailleur ne peut pas relouer le logement ni augmenter le loyer tant que la situation n’est pas régularisée.
Le gel des loyers pour les logements F et G
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus augmenter le loyer lors d’un renouvellement de bail ou d’une relocation. Cette mesure de gel des loyers s’applique à la fois en zone tendue et en zone non tendue, contrairement à la révision habituelle de l’indice de référence des loyers (IRL) qui permet normalement une hausse annuelle.
Concrètement, un bailleur dont le bien est classé G et qui cherche à relouer après le départ d’un locataire se retrouve face à une double contrainte : l’interdiction de location depuis 2025, et l’impossibilité d’avoir augmenté son loyer depuis 2022. Cette situation pousse de nombreux propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique pour sortir du statut de passoire thermique.
Quels travaux pour améliorer la classe énergétique d’un logement ?
Pour faire passer un logement de la classe G ou F à une classe plus favorable, plusieurs types de travaux de rénovation peuvent être envisagés. Leur efficacité dépend du profil du bien, de son époque de construction et de ses équipements existants :
- Isolation thermique : isolation des combles perdus, des murs par l’extérieur (ITE) ou par l’intérieur (ITI), isolation du plancher bas. L’isolation des combles peut représenter jusqu’à 25 à 30 % d’économies sur la facture énergétique.
- Remplacement du système de chauffage : passage à une pompe à chaleur air/eau, installation d’une chaudière à condensation ou d’un poêle à granulés. Le chauffage représente souvent plus de 60 % de la consommation d’énergie d’un logement.
- Remplacement des menuiseries : double ou triple vitrage pour réduire les déperditions thermiques par les fenêtres.
- Amélioration de la ventilation : installation d’une VMC double flux pour maîtriser les renouvellements d’air sans perdre de chaleur.
- Optimisation de la production d’eau chaude sanitaire : chauffe-eau thermodynamique ou solaire.
Il n’existe pas de recette universelle : un audit énergétique ou une simulation préalable permet d’identifier les travaux les plus rentables pour votre logement spécifique. Certains diagnostiqueurs proposent des recommandations personnalisées en annexe du DPE.
Quelles aides financières pour les bailleurs ?
Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs d’aide pour financer leurs travaux de rénovation énergétique :
- MaPrimeRénov’ : accessible aux propriétaires bailleurs sous conditions de ressources du foyer et d’engagement de location à loyer maîtrisé pendant une durée minimale. Le montant varie selon le gain énergétique obtenu et le type de travaux.
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : primes versées directement par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec d’autres aides publiques.
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : jusqu’à 50 000 euros sans intérêts pour financer un bouquet de travaux, accessible aux bailleurs sans condition de ressources.
- Les aides de l’Anah : notamment dans le cadre du programme Loc’Avantages, qui combine aide à la rénovation et avantage fiscal en échange d’un loyer inférieur au marché.
Le cumul de ces aides peut couvrir une part significative du coût des travaux. Il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller France Rénov’ (anciennement FAIRE) pour optimiser son plan de financement.
Que risque un bailleur qui loue un logement interdit ?
Mettre en location un logement classé G après le 1er janvier 2025 expose le bailleur à des risques juridiques réels. Le logement ne répond plus au critère de décence énergétique défini par la loi du 6 juillet 1989 : le locataire peut saisir le juge pour contraindre le propriétaire à réaliser des travaux, obtenir une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.
Par ailleurs, en cas de litige, le bailleur ne peut pas invoquer l’ignorance : l’obligation de réaliser un DPE et de respecter les seuils en vigueur est clairement établie par la loi. Un logement indécent sur le plan énergétique peut également entraîner des difficultés lors du renouvellement d’une assurance propriétaire non-occupant ou d’un crédit immobilier.
DPE location et logements classés D ou E : anticiper sans attendre
Les logements classés E ne sont pas encore concernés par l’interdiction de location, mais la date butoir de 2034 approche plus vite qu’il n’y paraît. Les travaux de rénovation peuvent prendre plusieurs années entre la décision, l’obtention des aides, la réalisation et la validation du nouveau DPE. Engager le processus dès aujourd’hui permet d’étaler les coûts et de bénéficier des aides actuellement en vigueur, dont les montants et conditions peuvent évoluer.
Pour les logements classés D, aucune interdiction de location n’est prévue dans le calendrier actuel. Ils représentent environ 32 % des résidences principales selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE). Toutefois, à partir de 2034, ces logements devront faire l’objet d’un audit énergétique avant toute vente s’ils sont en monopropriété. Rénover dès maintenant permet de valoriser le patrimoine et de proposer un logement plus attractif sur le marché locatif.
Les recours ouverts aux locataires
Depuis que le DPE est devenu opposable, les locataires disposent de moyens d’action concrets en cas d’anomalie. Si le DPE fourni lors de la signature du bail sous-estime la consommation réelle du logement de façon significative, le locataire peut engager la responsabilité du diagnostiqueur et, dans certains cas, celle du bailleur. La Commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie en première intention, avant tout recours judiciaire.
Le locataire d’un logement classé F ou G peut également solliciter la mise en conformité du logement auprès du bailleur. En cas de refus ou d’inaction, il peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une réduction de loyer ou la réalisation de travaux sous astreinte. Ces recours renforcent l’intérêt pour les bailleurs d’anticiper les travaux plutôt que de subir des procédures contentieuses.
Questions fréquentes sur le DPE location
Un DPE est-il obligatoire pour une location saisonnière ?
Non. Le DPE est obligatoire uniquement pour les locations constituant la résidence principale du locataire. Les locations saisonnières et les meublés de tourisme ne sont pas soumis à cette obligation, bien qu’il soit recommandé de disposer d’un DPE pour valoriser le bien.
Peut-on louer un logement classé F en 2026 ?
Oui, en 2026, un logement classé F peut encore être mis en location. L’interdiction pour la classe F ne s’appliquera qu’à partir du 1er janvier 2028. En revanche, le loyer ne peut pas être augmenté depuis août 2022 et la mention « logement à consommation énergétique excessive » doit figurer dans toutes les annonces.
Le DPE doit-il être refait après des travaux ?
Non, il n’existe pas d’obligation légale de refaire un DPE après des travaux. Cependant, si les travaux améliorent significativement la performance énergétique du logement, un nouveau DPE permettra de mettre à jour la classe du logement, de lever une éventuelle interdiction de location et de revaloriser le loyer.
Qu’est-ce qu’un logement classé G+ ?
Le terme G+ désigne les logements dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an. Ces logements sont interdits à la location depuis janvier 2023, avant même l’interdiction générale des logements classés G appliquée au 1er janvier 2025.
