Un bail emphytéotique est un type de bail qui permet à une personne de céder l’usage et l’occupation d’un immeuble à une autre personne. C’est un type de bail particulier. En effet, ce dispositif dissocie le foncier et de la construction.
Dans un bail emphytéotique, la personne qui loue (le locataire) s’engage à respecter certaines conditions dans le but d’améliorer l’immeuble. Le bénéficiaire de cet amélioration (le preneur) sera ensuite propriétaire de cet immeuble. iI contient également des clauses strictes ce qui protège les intérêts du preneur sur le futur immeuble. L’avantage du bail emphyétéotique, par rapport au baux traditionnel, c’est la prise en compte partielle ou totale des travaux pour le calcul des droits fonciers liés à la propriété.
Définition de emphytéotique ?
Le bail emphytéotique est une loi fiscale qui permet à une personne de céder l’usage et l’occupation d’un immeuble à une autre. Cette loi se caractérise notamment sur le fait quelle dissocie le bâti dans la taxation, ce qui occasionne plusieurs avantages notamment au locataire et au preneur.
Durée d’un bail emphytéotique ?
La durée d’un bail emphytéotique est de 99 ans maximum. Elle est renouvelable tacitement. Cependant, elle peut être résiliée à tout moment soit par le locataire, soit par le preneur.
Le recours à un notaire pour un bail emphytéotique est obligatoire.
Lors de la conclusion d’un bail emphytéotique, un notaire doit obligatoirement être sollicité afin d’entériner les divers éléments présents dans le contrat de bail. Il en résulte que, faute de notaire à l’origine du contrat, et faute de validation judiciaire, ce type de contrat n’est pas opposable au bailleur, pas plus qu’il n’est opposable au preneur.
Au regard de ce qui vient d’être exposé (administratif), il apparaît que le coût initial du recours à un notaire pour un bail emphytéotique est directement lié à la définition juridique de ce dernier.
Un notaire doit être sollicité
L’obligation pour un bailleur de solliciter pour une vente immobilière un notaire lors de la conclusion d’un bail emphytéotique, renvoie à l’article L145-12 du Code de commerce.
Cet article dispose que « Dans le cas où le bien est grevé d’un droit réel immobilier, la convention doit être passée devant notaire (obligation même pour un collectivité rural), et le loyer peut être fixé librement à la charge de garantir les réparations locatives et d’obliger à maintenir, pendant toute la durée du bail, en état de servir les lieux loués afin qu’ils puissent être utilisés pour le but déterminé dans l’acte, à moins que les parties ne concluent un arrangement différent ».
Comment caractériser un bail emphytéotique ?
Bail emphytéotique vient de l’expression grecque « emphyteusis » et désigne une pratique dans laquelle le propriétaire concède à un tiers, en contrepartie d’un loyer, la jouissance gratuite et pendant une longue durée du bien sur lequel il fonde son droit. Cette pratique est assortie d’une obligation pour le tiers de conserver en état le domaine concédé afin qu’il puisse servir à l’opération pour laquelle le contrat a été conclu.
Le fonctionnement d’un bail emphytéotique subsiste dans sa stricte définition, en cas de modification du but initial. Cela est provoqué par la proximité de l’idée du bail à ferme et du bail dès que le but n’est plus un usage commercial mais un usage industriel.
Quels sont les biens concernés dans un bail emphytéotique ?
Les biens concernés dans un bail emphytéotique sont ceux qui appartiennent à l’emphytéote (terrain et habitation). Ces biens ne changent pas de main pendant la durée du bail emphytéotique.
Quelle est la fiscalité du bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique permet de réduire ses impôts et vos investissements immobiliers. L’emphytéote ( le propriétaire du bien) ne paye pas d’impôt sur les logements loués. Les dividendes locatifs perçus sont exonérés de charges sociales (3,5% et 0,5%).
Quelle fiscalité pour les locations ?
Répond a la question ci-dessus Il existe différents types de fiscalité pour les locations, dépendant essentiellement du statut juridique de votre location. Voici un bref aperçu des principales : FICP (faisant fonction de copropriété) : fiscalité réduite en cas de location à un salarié FACP (faisant fonction de copropriété) : taxe annuelle forfaitaire pour ce type de location. Location meublée ou non meublée : fiscalité plus importante selon le lieu de situation du bien immobilier.
- Location nue : la taxe foncière est due sur le bien immobilier loué, et les loyers sont soumis à la TVA.
- Location meublée : vous devez payer la TVA sur les loyers, et une taxe additionnelle au titre de la taxe d’habitation (si le logement est situé en France). De plus, vous êtes assujetti à la taxe foncière sur le bâti.
Quelle fiscalité pour l’emphytéotique ?
Vous pouvez amortir ou déduire l’emphytéotique du montant de revenus. Pour obtenir les détails, consultez la section 13-II des règles fiscales et du guide du crédit immobilier du ministère du Revenu. Vous pouvez aussi déduire les intérêts d’emprunt immobiliers au moment où vous remboursez la dette.
Comment se négocient les loyers emphytéotiques ?
Les loyers emphytéotiques dépendent du locataire et du bailleur, prennent en considération les zones géographiques, les revenus des deux parties. Ces derniers se négocient à partir de données empiriques sur les risques réels renversés par chaque partie (risque de risquée en cas de dégradation locative contre un revenu sans baisse en cas d’occupation), une estimation des flux financiers liés aux droits de mutation (la plus ou moins-value immobilière sur le locataire et la plus-value emphytéotique pour le bailleur).
Les provisions emphytéotiques sont un contrat par lequel une partie transfère à l’autre un bien immobilier, sous réserve d’un droit de rétention pour le transmettant. Ces contrats, appelés « loyers » emphytéotiques, consistent à remettre au bailleur un bien immobilier locatif, à titre gratuit ou contre paiement
Les conditions à respecter dans un bail emphytéotique
Il y a plusieurs conditions à respecter pour ce type de bail
- Le preneur doit être une personne privée (un particulier).
- Le prix du loyer et des charges payées par le preneur doit être compris entre 4,5 % de la valeur de l’immeuble (dans certain cas de figure) à 6% ou 6,50% depuis septembre 2011.
Ce qui fait que le prix du loyer doit être égal ou inférieur à la somme des 5 premiers loyers.
- Le bailleur doit fournir un certain nombre d’engagements : il définit les travaux et/ou aménagement qu’il exécutera, et il interdit au preneur de faire des travaux sans sa permission.
- Le cédant (le bailleur) doit rester propriétaire de l’immeuble pendant la durée du contrat de location.
En général, la personne qui prend possession d’un immeuble en emphytéotique peut lui apporter des aménagements que le propriétaire acceptera ou non.
Les caractéristiques d’un bail emphytéotique sont les suivantes :
- L’immeuble est utilisé avec le consentement du propriétaire, mais celui-ci ne contrôle pas son usage et son occupation.
- Les utilisations, l’occupation et les aménagements ne sont pas soumis à autorisation préalable du propriétaire.
- Le bail est construit sur une durée limitée par rapport au terme défini dans le contrat.
Qui peut faire un bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique est un contrat de location dont les termes sont définis par la loi. Il est réservé aux immeubles à usage d’habitation. Il n’est possible que pour des immeubles dont le propriétaire est en mesure de prouver qu’il a lui-même habité au moins un an dans les lieux.
Cession d’ un bail emphytéotique
Le bail emphytéotique peut être cédé à un tiers, dans la limite de la durée de bail initiale .
Lorsque le bail emphytéotique est cédé en totalité, il peut être fait mention de la cession dans l’acte. En cas de non-respect, le bailleur doit indemniser le preneur et les locataires dont les baux ont été cédés.
Bail emphytéotique et baux soumis à un régime de copropriété
Un bail emphytéotique n’est pas subordonné au paiement d’une quote-part des charges foncières ou des travaux. Cependant, il est possible de prévoir cette indemnité dans le contrat de bail.
La durée d’un bail emphytéotique
La durée d’un bail emphytéotique est généralement déterminée en tenant compte du type d’immeuble et de la ville où il se situe. Par exemple, pour un local commercial, la durée du bail est souvent de 9 ans. En général, le bail emphytéotique se conclut souvent pour une durée de 99 ans.
Définition emphytéose : Emphytéose désigne la cession d’un immeuble locatif, à titre gratuit ou contre paiement, sous réserve d’un droit de rétention pour le transmettant. Ce contrat, appelé « loyer » emphytéotique, consiste à remettre au bailleur un bien immobilier locatif, à titre gratuit ou contre paiement.
Bail emphytéotique : caractéristiques, fonctionnement et durée
Comment faire un bail emphytéotique ?
